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Les hauts et les bas des prêts immobiliers en France

Comment expliquer les variations des crédits immobiliers en France ?

L’activité de prêts destinés à l’achat d’une maison a subi une sérieuse stagnation en France et en Europe suite à la crise financière survenue en 2008. Ce n’est qu’à la fin de 2009 et au début de 2010 que l’on observe une reprise des prêts immobiliers. Selon la Banque de France, la croissance moyenne de ces crédits dans l’Union Européenne en 2010 était de 3%, alors qu’en France elle se situait autour des 8%. Toutefois au premier trimestre 2011, il y a eu un revirement, ces fluctuations s’expliquent en raison de différents facteurs.

Faibles taux d’intérêt pour les crédits à taux fixe

Les demandes de prêts immobiliers ont augmenté grâce à des conditions de financement favorables. Surtout le fait que les taux d’intérêt à long terme ont atteint des niveaux historiquement bas. En France, le taux d’intérêt moyen sur les prêts nouveaux accordés pour un achat immobilier était de 3.35% en Décembre 2010. Ce taux était inférieur de 50 points en comparaison au taux appliqué un an plus tôt.

L’emprunteur français se caractérise par une nette préférence pour les prêts immobiliers à taux fixe. Les contrats immobiliers à taux variable n’ont guère changé et ne représentent que 10%  du volume total des prêts immobiliers.

L’aversion au risque des français

Cette situation s’explique principalement par deux faits. Tout d’abord, les français se comportent en tant qu’emprunteurs ayant une forte aversion au risque. Ils préfèrent des taux d’intérêt plus élevés mais stables, plutôt que de bénéficier de taux d’intérêt plus faibles car variables mais avec l’incertitude quant aux fluctuations à venir du taux et une possible augmentation des charges à payer.Ce comportement peut être surprenant lorsqu’on sait que les taux variables sont souvent proposés avec des mécanisme permettant de contrôler l’augmentation à la hausse des taux pour ne pas répercuter trop de variation sur l’emprunteur.

Mais ce qui explique généralement cette forte préférence notée chez les ménages français, c’est la faible différence qu’il existe entre taux fixe et taux variables. Cette différence réduite s’explique non seulement par des taux d’intérêts bas à long terme mais aussi par le fait que les banques tendent à baisser au maximum leurs taux pour gagner de nouveaux clients face à la concurrence.

Globalement, il est fort intéressant d’observer le comportement des français assez frileux concernant le prêt immobilier alors qu’ils ont une forte tendance au surendettement d’autre part pour les crédits à la consommation.

La forte demande pour les prêts immobiliers

Cette forte concurrence entre les banques a eu lieu à un moment  où la demande de prêts immobiliers a connu une forte expansion. Le volume des transactions de vente de propriété dans le marché du logement a augmenté de 30% fin 2010, alors que l’augmentation moyenne des prix s’établissait à 9.5% pour le dernier trimestre de cette année.

Néanmoins la croissance de la demande a ensuite été freinée en raison de la réduction des incitations fiscales pour les propriétaires occupants. Les exigences croissantes des banques ont également influencé à la baisse la demande de prêts immobiliers en France.

Fortes exigences de la part des banques

La volatilité globale observée sur les marchés financiers agit avec une telle rapidité que le marché immobilier est passé d’une concurrence entre les banques poussée avec des taux extrêmement bas pour attirer toujours plus de clients à l’établissement de régles et contraintes plus avancées pour les demandes de crédits immobiliers.

A l’heure actuelle, les banques exigent aux consommateurs français un niveau plus élevé de revenus pour leur accorder un emprunt immobilier. Jusqu’en Novembre 2010, pour accorder un prêt immobilier de 150000 euros, la banque exigeait un revenu mensuel de 2607 €, alors que Mai 2011, le seuil avait déjà augmenté de 6.8%, les banques exigeant cette fois un revenu de 2784€. Par conséquent, le nombre de familles pouvant accéder un crédit a sérieusement décliné.

Baisse puis hausse de la durée d’amortissement

La chute des taux d’intérêt a été accompagnée d’une réduction des durées d’amortissement. Début 2010, la durée moyenne de remboursement des crédits immobiliers était de 190 mois, alors qu’a la fin 2010, cette durée moyenne avait baissé et situait à 180 mois, soit 15 ans. Compte tenu de la baisse conjointe des taux d’intérêt et de la durée d’amortissement, dans certains cas, la charge mensuelle est donc restée constante.

Cependant, dès 2011, on a pu constater que les durées de remboursement avaient de nouveau tendance à s’allonger, les ménages ne pouvant augmenter leur mensualité et les taux repartant à la hausse.

T.H

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